Риски при покупке конфиската

Сейчас можно встретить множество сайтов, посвященных продаже конфискованного имущества и магазинов, специализирующихся на сбыте конфиската. Помимо традиционных изделий (обувь, одежда, украшения, парфюмерия, косметика, игрушки, бытовая техника) среди изъятых товаров можно отыскать раритетные авто, станки, оборудование, земельные участки и даже полноценные производства (заводы, пекарни). Особенно много объявлений связано с реализацией недвижимости и автомобилей, под залог которых банк выдавал кредиты.

Если заемщик оказывался неплатежеспособным, банк конфисковал залоговое имущество в счет погашения задолженности. Дальнейшая судьба его известна: все изъятое выставляется на торги и пускается с молотка. В теории, выгоду от этого получают обе стороны. Банк возвращает свои средства и избавляется от неликвидных активов, а покупатель приобретает жилье или автомобиль по цене на 30-40% ниже рыночной. Если все сделано по закону, то риски для покупателя сведены до минимума.

Сделки купли-продажи оформляются при участии должника, который подтверждает, что впоследствии никаких претензий им предъявлено ни к одной из сторон не будет. Но на практике бывают случаи, когда суд принуждает покупателя вернуть приобретенное имущество его первоначальному владельцу. Средства ему, конечно, вернут. Но вот кто возместит судебные издержки и потраченные нервы? Так что перед тем, как решиться на приобретение конфискованных автомобилей или жилья неплохо бы ознакомиться с рисками, поджидающими покупателя, ведь чем выгоднее сделка, тем больше в ней может встретиться подводных камней.

Самые распространенные риски при покупке банковского конфиската

  1. Риск приобрести автомобиль, который находится в розыске.

Становясь собственником залогового автомобиля нужно быть готовым к подобному раскладу, ведь банк зачастую объявляет транспортное средство (купленное в кредит или обозначенное в качестве залога) в розыск, так как добросовестных заемщиков, добровольно возвращающих автомобиль банку встретить трудно. После того, как машина будет найдена, ее направляют на штрафную стоянку, где она может пробыть довольно долгое время до того, как окажется у вас. Состояние таких транспортных средств порой оставляет желать лучшего: отсутствие ключей, документов, неудовлетворительное техническое состояние и неважный внешний вид.

Как обезопасить себя? Если вы намерены приобретать конфискованное авто лучше предварительно обратитесь к экспертам для проведения оценки технического состояния вашей будущей собственности. Стоит она немало, но стоимость залоговых автомобилей обычно намного ниже салонной цены, поэтому расходы на экспертизу вы окупите и сможете спать спокойно.

  1. Риск приобрести жилье с прописанными там жильцами или несовершеннолетними.

Ситуация крайне неприятная. Банк конфискует у неплатежеспособного заемщика его жилье, причем процесс этот происходит не всегда мирно, чаще все осуществляется в принудительном порядке без согласия собственников квартиры или дома. В конце концов, банк с разрешения суда выставляет недвижимость на продажу. Новые собственники поначалу и не подозревают, что в нагрузку к выгодной сделке им достаются прописанные в квартире прежние владельцы, не желающие добровольно покидать помещение и сниматься с регистрационного учёта. Выдворять их оттуда придется в судебном порядке. Процедура выселения будет длиться порядка 3 месяцев. Радует лишь то, что суд в данной ситуации будет полностью на стороне новых собственников.

Если вы вдруг стали собственниками жилья с «нежелательными соседями» или собираетесь покупать недвижимость с прописанными жильцами, то для дальнейшего беспрепятственного выселения их через суд необходимо соблюдение таких условий:

  • квартира длительный срок пустовала, плата за ее содержание уже давно не вносилась;
  • все прописанные в квартире жильцы совершеннолетние и дееспособные;
  • в истории квартиры не было случаев отказа от приватизации в пользу других членов своего семейства.

Особое внимание следует обратить на прописанных в квартире несовершеннолетних. Распрощаться с жильцами ипотечной квартиры, в которой прописаны дети, будет намного сложней. Делается это лишь с разрешения органов опеки и попечительства и при условии, что новые условия проживания ребенка будут лучше прежних. От такого риска себя обезопасить стараются и банки, не допуская прописывания детей в залоговых квартирах. Но терять бдительность все же не следует и помимо внешнего состояния квартиры или дома сразу изучайте всех его прежних и нынешних владельцев.

  1. Риск неодобрения вашей кандидатуры банком при попытке перекупить задолженность или риск переплатить за имущество.

Часто на такую схему идут по инициативе новых покупателей. Суть ее проста: имущество с остатком непогашенной задолженности перепродается новому владельцу, который теперь выступает в качестве заемщика. В чем выгода для покупателя? Прежде всего, в размере процентов: в случае перекупки долга они устанавливаются на более низком уровне, чем при оформлении кредита с нуля. К тому же, новый заемщик освобождается от расходов на оформление кредита. Да и юридически сделка является одной из самых безопасных. Однако загвоздка в том, что для перекупки долга нужно получить одобрение банка. А сделать это не так-то просто. Доход будущих владельцев должен в несколько раз превышать месячный платеж по кредиту. К тому же, перекупать долг, погашенный на 10-15% не выгодно: кредитный платеж может существенно превысить рыночную стоимость жилья (автомобиля). Здесь особое внимание нужно будет обратить на цифры.

  1. Риск стать владельцем имущества, которое находится в совместной собственности супругов.

В случае продажи имущества, находящегося в совместном владении супругов, без уведомления должника остается риск того, что супруга или супруг прежнего собственника могут потребовать отмены сделки на основании отсутствия их согласия на заключение договора купли-продажи. Процесс судебного разбирательства в этом случае может тянуться месяцами. А на предмет спора (жилье или автомобиль) будет наложен арест.

Перед заключением сделки обязательно уточните, не является ли конфискат частью совместной собственности супругов или членов их семьи.

  1. Риск отмены сделки.

Самый надежный способ приобретения залогового имущества – выкупить его непосредственно у заемщика, который сам становится инициатором сделки. В этом случае все юридически чисто, а составленные нотариусами договора безукоризненны – риск оспаривания соглашения минимален. Если приобретенный конфискат был отчужден в принудительном порядке, то в ближайшие три года расслабляться не стоит: именно столько времени дается судом на оспаривание сделки. Должник в любой момент может подать иск для обжалования решения об аресте имущества. Он может указать, что в момент подписания соглашения был недееспособным, на него давили сложившимся тяжелым финансовым положением либо банк принял решение о продаже без ведома собственника или существенно занизил аукционную цену. Причин может быть много. Риск аннулирования сделки имеется и в случае заключения прямой сделки, и в случае приобретения конфиската на аукционе. Тогда покупателю придется вернуть приобретенное имущество. Банк тоже обязан будет вернуть средства, но процедура эта на деле не всегда проходит быстро – добиваться возврата своих денег покупателю придется через суд. А в ходе этих разбирательств возникнут новые финансовые издержки, не говоря уже о постоянных визитах в суд и потраченных нервах и времени.

Как действовать при возникновении споров, при покупке конфискованного имущества?

Любые препирательства касательно покупки конфиската следует решать в суде. Закон обычно всегда встает на сторону новоявленного собственника имущества, если только с его стороны не было никаких нарушений соглашения или его не уличили в недобросовестности. Бывает и так, что нарушения были допущены на более ранних этапах – на стадии ареста или конфискации имущества. Необходимость регулярно посещать заседания суда, расходы на судебные издержки, затягивание процесса принятия решения, постоянные апелляции… В любом случае, судебные разбирательства независимо от причин и продолжительности процесса мало кого обрадуют и ощутимо сбавят эйфорию от покупки.

Чтобы свести все риски до минимума, необходимо не экономить на квалифицированных юристах, нотариусах и экспертных комиссиях. От их компетенции будет зависеть составление договора, который максимально защитит и обезопасит вас и ваши средства. В случае с ипотечной недвижимостью всегда изучайте прописанных в ней жильцов (особенно несовершеннолетних) и требуйте разрешение от второго супруга касательно заключения сделки с имуществом. Прежде, чем покупать залоговое авто, соберите о нем максимум сведений и осмотрите лично: в порядке ли сам автомобиль, все ли документы на него оформлены должным образом. Бояться покупать конфискат не стоит, нужно лишь подойти к этому вопросу во всеоружии.


ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here